Hoe controleer je je aannemer in België? De complete checklist.

01Check 1: KBO-registratie

De Kruispuntbank van Ondernemingen (KBO) is de officiële databank van alle bedrijven in België [2]. Elke aannemer die legaal werkt, staat erin. Dit is waar je begint.

Hoe je zoekt

Ga naar kbopub.economie.fgov.be [2]. Je kan zoeken op ondernemingsnummer, naam of adres. Als je een offerte hebt, staat het ondernemingsnummer er normaal op. Het begint met 0 of 1, gevolgd door negen cijfers.

Wat je controleert

Status. Je zoekt naar "Actief" (code AC). "Stopgezet" (code ST) spreekt voor zich. Een bedrijf dat niet actief is in de KBO, kan je geen geldige factuur sturen.

Activiteitencodes. Elk bedrijf heeft NACE-BEL activiteitencodes in de KBO. Voor de bouw zijn dat codes die beginnen met 41 (bouw van gebouwen), 42 (weg- en waterbouw) en 43 (gespecialiseerde bouwwerkzaamheden) [3].

Check of de activiteiten overeenkomen met het werk dat je aannemer offreert. Een bedrijf dat geregistreerd staat voor schilderwerken maar je een offerte stuurt voor ruwbouw, zou vragen moeten oproepen.

Oprichtingsdatum. Hoe lang bestaat het bedrijf? Een recente oprichting is niet per definitie verdacht. Maar in combinatie met een ongewoon lage offerte en geen referenties is het reden tot voorzichtigheid.

Let op: NACE-BEL 2025

Sinds 1 januari 2025 gelden nieuwe NACE-BEL codes [3]. Alle bestaande codes werden automatisch omgezet naar het nieuwe systeem. Maar die automatische conversie was niet in alle gevallen correct, zeker wanneer één oude code meerdere nieuwe codes kan opleveren [3].

Controleer dus niet alleen óf er bouwactiviteiten staan, maar of het de juiste zijn voor het werk dat je laat uitvoeren.

02Check 2: BTW-validatie

Waarom dit ertoe doet

Als je een woning ouder dan tien jaar renoveert, heb je in principe recht op het verlaagd BTW-tarief van 6% in plaats van 21% [7]. Maar dat geldt alleen als je aannemer een actieve BTW-plichtige is. Een ongeldig BTW-nummer kan je dat voordeel kosten.

Sinds 2022 is het oude BTW-attest vervangen door een standaardverklaring op de factuur [7]. De aannemer vermeldt op elke factuur dat de voorwaarden voor 6% BTW vervuld zijn. Maar als het BTW-nummer zelf niet actief is, vervalt die basis.

Hoe je controleert

De Belgische BTW-validatie vind je via de FOD Financiën [6]. Voor een Europese check kan je de VIES-tool van de Europese Commissie gebruiken [6]. Vul het ondernemingsnummer in (voor België: BE + tien cijfers). Je ziet meteen of het nummer actief is.

Als het nummer niet actief is, vraag dan uitleg voor je verder gaat. Betaal nooit een factuur met 6% BTW als je niet zeker bent dat het BTW-nummer geldig is. Het verschil tussen 6% en 21% op een renovatie van 100.000 euro is 15.000 euro.

03Check 3: Fiscale en sociale schulden

Checkinhoudingsplicht.be

Op checkinhoudingsplicht.be [4] vul je het ondernemingsnummer van je aannemer in. Je ziet meteen of er fiscale of sociale schulden zijn.

Even nuanceren. De inhoudingsplicht is technisch gezien bedoeld voor professionele partijen, niet voor particuliere bouwheren [4]. Als particulier ben je niet verplicht om een deel van de factuur in te houden bij schulden. Maar je kan de tool wél gebruiken als informatiebron. En dat zou je ook moeten doen.

Wat je ziet

De tool toont twee dingen: fiscale schulden (bij de FOD Financiën) en sociale schulden (bij de RSZ).

"Geen inhoudingsplicht" is goed nieuws. "Inhoudingsplicht van toepassing" wil zeggen dat er openstaande schulden zijn. Dat hoeft niet te betekenen dat je aannemer op het punt staat failliet te gaan. Soms is er een betwisting, soms een administratieve achterstand. Maar het is een signaal. Zeker in combinatie met andere rode vlaggen.

Bouwunie checkup-tool

Een snellere optie: de Bouwunie checkup-tool op checkup.bouwunie.be [11]. Die combineert meerdere checks in één stap: KBO-registratie, fiscale en sociale schulden, en de JustBan-lijst (de lijst van veroordeelde fraudeurs). Handig als startpunt. Maar voor de financiële gezondheid moet je nog steeds naar de Nationale Bank.

04Check 4: Financiële gezondheid

De Balanscentrale van de Nationale Bank

Via de Balanscentrale van de Nationale Bank [5] kan je de jaarrekeningen van elk Belgisch bedrijf raadplegen. Gratis, voor iedereen.

Ga naar nbb.be, zoek op ondernemingsnummer, en je vindt de jaarrekeningen van de voorbije jaren [5]. Je hoeft geen boekhouder te zijn. Drie dingen volstaan.

Drie dingen om te checken

Eigen vermogen. Dit is het verschil tussen wat het bedrijf bezit en wat het schuldig is. Positief is normaal. Negatief wil zeggen dat de schulden groter zijn dan de bezittingen. Dat is een ernstig signaal.

Omzet. Bekijk de trend over twee tot drie jaar. Stabiel of groeiend is prima. Een scherpe daling kan wijzen op minder werk of verloren klanten.

Schuldratio. Hoeveel schulden heeft het bedrijf ten opzichte van het eigen vermogen? Bouwbedrijven werken typisch met veel vreemd vermogen, dat is normaal in de sector. Maar als de schulden stijgen terwijl de omzet daalt, is dat een patroon dat je serieus moet nemen.

Het samenspel

Eén zwak cijfer is niet per se een probleem. Misschien was er een uitzonderlijk jaar, een grote investering, een herstructurering. Maar dalende omzet, stijgende schulden en negatief eigen vermogen samen: dat is het profiel van een bedrijf in moeilijkheden.

05Check 5: Erkenning en beroepsbekwaamheid

Erkenning als aannemer

De erkenning van aannemers is een officieel classificatiesysteem van de FOD Economie [8]. Het toetst technische bekwaamheid, financiële draagkracht en professionele integriteit.

Voor openbare werken is erkenning verplicht (wet van 20 maart 1991) [8]. Voor private woningbouw niet. Maar als je aannemer erkend is, weet je dat het bedrijf aan die criteria voldoet. Je kan de lijst van erkende aannemers raadplegen op de website van de FOD Economie [8].

Beroepsbekwaamheid

Sinds 1 januari 2019 is de vestigingswet in Vlaanderen afgeschaft [9]. Concreet: in Vlaanderen hoef je geen bewijs van beroepsbekwaamheid meer voor te leggen om een bouwbedrijf te starten. In Brussel en Wallonië geldt die verplichting nog wél [9].

Dat maakt de overige checks in dit artikel extra relevant als je in Vlaanderen werkt. De drempel om een bouwbedrijf op te richten is er lager, wat betekent dat niet elk bedrijf dezelfde ervaring of kennis heeft.

06Check 6: Verzekeringen

Wat je aannemer moet hebben

BA-verzekering (Burgerlijke Aansprakelijkheid). Het minimum. Dekt schade die de aannemer veroorzaakt aan derden of aan je eigendom tijdens de werken.

Tienjarige aansprakelijkheidsverzekering. Verplicht sinds 1 juli 2018 door de wet Peeters-Borsus [10]. Dekt ernstige gebreken aan de gesloten ruwbouw (stabiliteit, stevigheid, waterdichtheid) gedurende tien jaar na oplevering. Geldt voor werken waarvoor een stedenbouwkundige vergunning nodig is [10].

ABR-verzekering (Alle Bouwplaatsrisico's). Niet verplicht, maar aanbevolen bij grotere of complexe projecten. Dekt schade aan het bouwwerk zelf tijdens de uitvoering.

Hoe je dit controleert

Vraag je aannemer om een verzekeringsattest. Dat is een document van de verzekeraar dat bevestigt dat de polis actief is en wat ze dekt. Een serieuze aannemer stuurt dit zonder aarzelen.

Weigert je aannemer om een attest te tonen? Dat zou vragen moeten oproepen. De tienjarige aansprakelijkheidsverzekering is wettelijk verplicht [10]. Een aannemer die daar niet over beschikt, werkt niet conform de wet.

07Wat als je iets vindt?

Eén zwak punt is een gesprek waard. Meerdere rode vlaggen samen zijn reden om verder te zoeken.

Eén signaal. Stel de vraag. "Ik zie dat jullie bedrijf een negatief eigen vermogen had vorig jaar, kan je dat toelichten?" Een goede aannemer geeft een helder antwoord. Misschien was er een uitzonderlijk jaar, een investering in materieel, een verandering in vennootschapsstructuur. Context maakt het verschil.

Meerdere signalen. Negatief eigen vermogen, dalende omzet, fiscale schulden, recente oprichting zonder referenties. In die combinatie is het verstandiger om een andere aannemer te zoeken. Niet uit wantrouwen, maar uit voorzichtigheid. Wil je weten wat er gebeurt als je aannemer toch failliet gaat? Lees dan ons uitgebreide artikel daarover.

Actieve fiscale of sociale schulden. Dit is het duidelijkste signaal. Een bedrijf dat zijn belastingen of RSZ-bijdragen niet betaalt, heeft in de meeste gevallen cashflowproblemen. Zoek een andere aannemer.

Het gesprek voeren

Je hoeft geen verantwoording af te leggen. "Ik heb de KBO en Nationale Bank bekeken en heb een paar vragen" is een normale zin. Elke serieuze aannemer begrijpt dat. Het toont dat je een geïnformeerde bouwheer bent.

Een aannemer die defensief reageert op een zakelijke vraag over financiële gezondheid? Dat is op zich al een signaal.

08Alle checks op een rij

09Waarom dit er steeds meer toe doet

De voorbije jaren is het aantal faillissementen in de bouw elk jaar gestegen [1]. Tegelijk is in Vlaanderen de drempel om een bouwbedrijf te starten lager geworden door de afschaffing van de vestigingswet [9]. Meer bedrijven, minder verplichte kwalificaties.

Dat maakt deze checks niet optioneel. Check de financiële gezondheid voor je tekent, net zoals je een Car-Pass nakijkt voor een tweedehands auto. Een goede aannemer neemt het je niet kwalijk. Het toont dat je een serieuze bouwheer bent. Zodra je een aannemer gekozen hebt, lees je hoe je offertes correct vergelijkt zodat je zeker weet wat je tekent.